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Tokyo Metropolitan Assembly

都市整備委員会速記録第十四号

平成二十四年十一月二十八日(水曜日)
第五委員会室
   午後一時開議
 出席委員 十三名
委員長山口  拓君
副委員長田中  健君
副委員長田中たけし君
理事松葉多美子君
理事神林  茂君
理事門脇ふみよし君
小林 健二君
たきぐち学君
大島よしえ君
高橋 信博君
吉倉 正美君
遠藤  衛君
大沢  昇君

 欠席委員 なし

 出席説明員
都市整備局局長技監兼務飯尾  豊君
次長目黒 克昭君
技監安井 順一君
理事藤井 寛行君
理事田崎 輝夫君
総務部長浅川 英夫君
都市づくり政策部長町田 修二君
住宅政策推進部長細渕 順一君
都市基盤部長石川  進君
市街地整備部長鈴木 昭利君
市街地建築部長砂川 俊雄君
都営住宅経営部長瀧本 裕之君
企画担当部長佐藤 伸朗君
連絡調整担当部長黒川  亨君
景観・プロジェクト担当部長永島 恵子君
住宅政策担当部長香山  幹君
民間住宅施策推進担当部長笹沼 正一君
航空政策担当部長外かく環状道路担当部長兼務山下 幸俊君
防災都市づくり担当部長西倉 鉄也君
防災都市づくり調整担当部長加藤  隆君
多摩ニュータウン事業担当部長栗岡 祥一君
耐震化推進担当部長小野 幹雄君
経営改革担当部長桜井 政人君
再編利活用推進担当部長上野 雄一君
建設推進担当部長山田 雅史君
営繕担当部長妹尾 高行君

本日の会議に付した事件
 都市整備局関係
第四回定例会提出予定案件について(説明)
・東京都雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置の基準に関する条例
・東京都都市整備局関係手数料条例の一部を改正する条例
陳情の審査
(1)二四第五五号 超高層マンションの建設差止めに関する陳情
(2)二四第五七号 延焼遮断帯の効果を再検証し、適正状況を公表することに関する陳情
報告事項(説明・質疑)
・第二百回東京都都市計画審議会付議予定案件について

○山口委員長 ただいまから都市整備委員会を開会いたします。
 初めに、会期中の委員会日程について申し上げます。
 先ほどの理事会におきまして、お手元配布の日程のとおり申し合わせましたので、ご了承願います。
 本日は、お手元配布の会議日程のとおり、都市整備局関係の第四回定例会に提出を予定されております案件の説明聴取、陳情の審査及び報告事項の聴取を行います。
 なお、本日は、提出予定案件につきましては、説明を聴取し、資料要求をすることにとどめ、質疑は会期中の委員会で行い、報告事項につきましては、説明を聴取した後、質疑を終了まで行いますので、ご了承願います。
 これより都市整備局関係に入ります。
 初めに、第四回定例会に提出を予定されております案件について、理事者の説明を求めます。

○飯尾都市整備局長 本日は、平成二十四年第四回東京都議会定例会に提出を予定しております都市整備局関係の案件をご説明いたします。
 提出予定案件は、条例案が二件でございます。
 お手元の資料1、平成二十四年第四回東京都議会定例会提出議案説明資料の表紙をごらんください。
 まず、東京都雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置の基準に関する条例案でございます。本条例は、地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律の施行による特定都市河川浸水被害対策法の改正に伴い、雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置に関する基準を定める必要があることから、条例の制定をするものでございます。
 次の東京都都市整備局関係手数料条例の一部を改正する条例案でございますが、都市の低炭素化の促進に関する法律の施行に伴い、低炭素建築物新築等計画の認定の申請等に関する手数料に係る規定を設けるものでございます。
 私からの説明は以上でございます。
 引き続き、詳細な説明につきまして、総務部長よりご説明いたします。ご審議のほどよろしくお願い申し上げます。

○浅川総務部長 それでは、お手元の資料1、平成二十四年第四回東京都議会定例会提出議案説明資料をごらんいただきたいと存じます。
 三ページをお開き願います。東京都雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置の基準に関する条例案につきましてご説明申し上げます。
 1の制定の理由でございますが、地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律の施行による特定都市河川浸水被害対策法の改正に伴い、雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置に関する基準を定める必要があることから、条例の制定をするものでございます。
 2の条例案の概要でございますが、特定都市河川浸水被害対策法第十七条第三項及び第二十四条第一項の規定に基づき、知事による雨水貯留浸透施設及び保全調整池の標識の設置に関する基準を定めるものでございます。
 四ページから五ページにかけましては、条例案文を記載してございます。
 次に、九ページをお開き願います。東京都都市整備局関係手数料条例の一部を改正する条例案でございます。
 1の改正の理由でございますが、都市の低炭素化の促進に関する法律の施行に伴い、低炭素建築物新築等計画の認定の申請等に関する手数料に係る規定を設けるものでございます。
 2の条例案の概要でございますが、都市の低炭素化の促進に関する法律に基づく低炭素建築物新築等計画の認定及び低炭素建築物新築等計画の変更の認定の申請に関する手数料に係る規定を設けるものでございます。
 一〇ページから一八ページにかけましては、条例案文を、一九ページから三二ページにかけましては、新旧対照表を記載してございます。
 以上で平成二十四年第四回東京都議会定例会に提出を予定しております案件の説明を終わらせていただきます。ご審議のほどよろしくお願い申し上げます。

○山口委員長 説明は終わりました。
 この際、資料要求のある方は発言願います。
   〔「なし」と呼ぶ者あり〕

○山口委員長 なければ、資料要求はなしと確認させていただきます。

○山口委員長 次に、陳情の審査を行います。
 初めに、陳情二四第五五号を議題といたします。
 理事者の説明を願います。

○砂川市街地建築部長 それでは、お手元の資料2、請願・陳情審査説明表の一ページをお開きいただきたいと存じます。
 整理番号1番、陳情二四第五五号、超高層マンションの建設差止めに関する陳情についてご説明申し上げます。
 本陳情は、台東区の元蔵三町会会長、山田隆さん外三百五十名の方々から提出されたものでございます。
 陳情の要旨でございますが、都において、次のことを実現していただきたい。一といたしまして、私たち地域の生活環境の保全と調和を維持するため、超高層マンションの建設を差しとめること、二として、もしくは、住友不動産株式会社に対して、超高層マンションから十階程度の建物へ変更し、隣接建物の住民の生活環境への打撃が少なくなるように指導することというものでございます。
 本件建築物の計画地でございますが、恐れ入ります三ページをお開きください。
 上段の案内図でございます。計画地は、台東区蔵前二丁目十一番一ほかで、都営地下鉄大江戸線蔵前駅から百メートルほど南東に位置しております。下段には、計画建物の配置図を載せております。
 本件建築計画の概要でございますが、二ページをごらんください。建築物の階数は地上二十六階、地下一階、高さは九十メートルという計画でございます。
 恐れ入ります一ページにお戻りいただきたいと存じます。
 現在の状況でございますが、平成二十四年五月、建築主は、陳情者の代表ほかに計画概要資料を配布いたしました。
 七月、陳情者は、都議会に本陳情を提出し、陳情者の代表ほかは、都知事に同趣旨の要望書を提出しております。
 建築主は、同月及び八月に、陳情者の代表ほかに対しまして、計画の内容を説明しました。
 九月に入りまして、陳情者の代表ほかは、都知事に要望書を提出しております。
 同月、建築主は、東京都中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例に基づきまして、建築計画の標識を設置し、十月には、近隣住民に対しまして、住民説明会を実施いたしました。
 この間、都は、陳情者の代表ほかからの相談に応じるとともに、建築主に対しましては、陳情者と誠意を持って話し合うよう指導しております。
 陳情者の代表ほかと建築主は、今後も話し合いを継続して行うこととしております。
 説明は以上でございます。ご審議のほどよろしくお願いいたします。

○山口委員長 説明は終わりました。
 本件について発言を願います。

○大島委員 意見だけ表明させていただきます。
 先日、この陳情者の方にお話を伺いました。そのところ、この地域には、地上三十階建て、今度二十六階に変更されておりますが、こういう超高層のマンションというのはなくて、今回の建設計画によって、日照被害とかビル風などによる風害など、地域住民の生活が脅かされて不安が大きくなっているということでした。
 現在、紛争予防条例に基づきまして、事業者との間で話し合いが続けられているということでしたので、引き続き誠意ある話し合いが行われるよう、都としてもぜひ指導していっていただきたいというふうに思います。
 こうした話し合いの経過を見守りたいと思いますので、継続審査でお願いします。

○山口委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。
 本件は、継続審査とすることにご異議ありませんか。
   〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○山口委員長 異議なしと認めます。よって、陳情二四第五五号は継続審査といたします。

○山口委員長 次に、陳情二四第五七号を議題といたします。
 理事者の説明を求めます。

○西倉防災都市づくり担当部長 整理番号2、陳情二四第五七号、延焼遮断帯の効果を再検証し、適正状況を公表することに関する陳情につきましてご説明申し上げます。
 恐れ入ります請願・陳情審査説明表の四ページをお開き願いたいと思います。
 陳情者は、西東京市の天野敬也さんでございます。
 陳情の要旨でございますけれども、都において、延焼遮断帯の効果を再検証し、適正状況を公表していただきたいというものでございます。
 延焼遮断帯につきましては、平成二十二年一月に改定されました防災都市づくり推進計画におきまして、地震に伴う市街地火災の延焼を阻止する機能を果たす道路、河川、鉄道、公園等の都市施設及びこれらと近接する耐火建築物等により構成される帯状の不燃空間と定義してございます。
 市街地の延焼火災を遮断し、かつ避難や救援活動に活用される空間ともなる延焼遮断帯を、二十三区及び多摩地域の七市を対象に延長約千七百キロメートル設定しておりまして、そのうちの約八割は道路でございます。
 延焼遮断帯の形成、未形成につきましては、道路幅員と沿道建築物の不燃化率との組み合わせにより、その時点において得られている知見に基づき、路線ごとに判断しているものでございます。
 自動車につきましては、移動体であるため、市街地建築群との位置関係などにおきましてさまざまな状況があり、延焼遮断帯形成判定の想定要素にしておりません。
 なお、震度六弱以上の大地震発生時の交通規制につきましては、東日本大震災を契機に平成二十四年三月に変更されており、運転中の自動車は、緊急自動車専用路や緊急交通路から速やかに移動することとし、そのほかの道路では、現場の警察官の指示に従うこととしてございます。
 以上で説明を終わります。ご審議のほどよろしくお願い申し上げます。

○山口委員長 説明は終わりました。
 本件について発言を願います。

○大島委員 東京都は、防災都市づくりの目標と整備方針という中で、延焼遮断帯の整備方針について、二〇一五年度までに重点整備地域内の延焼遮断帯形成率を六五%にするということを掲げています。
 延焼遮断帯は、木造密集地域が連なる二十三区と多摩地域の七市が対象ということで設定しておりますが、この延焼を遮断する機能について、陳情者の方は、延焼遮断効果がどの程度あるのかというシミュレーションは現実的なやり方でないと感じているということです。
 特に、道路上の自動車の存在について、車両が一台もないということを想定しているといっておりますが、都が延焼遮断帯形成判定の想定要素としているものはどのようなものなのか、また自動車についてはどのように判断しているのか、お伺いいたします。

○西倉防災都市づくり担当部長 延焼遮断帯形成判定は、延焼遮断帯の整備状況を把握することを目的に、道路幅員、沿道建物の構造や配置、風速、風向などを想定要素としておりまして、自動車は想定要素としてございません。

○大島委員 延焼遮断帯の形成について、道路の幅員と、それから沿道の不燃化率との組み合わせ、これで判断しているということですが、自動車については想定要素に入っていないという答弁です。実際には、自動車の存在というものは、火災のとき大変危険な要素であるというふうに思うんです。
 大地震発生時の運転中の自動車について、今度、新たな交通規制が行われているようですが、この規制によって延焼遮断帯としての効果は上がるのでしょうか。

○西倉防災都市づくり担当部長 震度六弱以上の大地震発生時の交通規制は、東日本大震災を契機に平成二十四年三月に見直しが行われまして、運転中の自動車は、緊急自動車専用路や緊急交通路から速やかに移動することとされております。
 道路上の自動車の有無につきましては、現在、延焼遮断帯形成判定の要素にしていないことから、この交通規制の見直しによる延焼遮断帯の判定への影響はございません。

○大島委員 この規制が見直されて、実際に運転中の自動車は、速やかに緊急自動車専用路とか緊急交通路から移動するというふうにされていますが、これはなかなか難しいのではないかなというふうに思っているんです。
 ただ、延焼遮断帯の判定ということについての影響はないという答弁だったんです。延焼の問題、それから火災の被害の問題というのは、やっぱり心配事だというふうに思うんです。
 今回の東京都の被害想定では、風速十五メーターの風を外しています。関東大震災のときには、台風の接近もあって風速十五メーターの風が吹いていて、死者の九〇%が焼死でした。火災旋風なども起きまして、これが大規模被害につながるということは明白です。
 火災旋風と延焼遮断帯としての道路の効果というのはどのように考えているのか、お伺いいたします。

○西倉防災都市づくり担当部長 火災旋風につきましては、発生メカニズムが複雑で、延焼遮断帯への影響が明らかになっておりませんが、延焼遮断帯の整備と市街地の不燃化に取り組み、燃え広がらない、燃えないまちの実現を目指してまいります。

○大島委員 燃え広がらない、燃えないまちの実現というのは、私たちも一致するところです。
 延焼遮断帯の形成、未形成についての判断というのは、先ほども申しましたように、現在のところ道路幅員と沿道の不燃化率で判定していると。耐震化とか不燃化を促進する事業の実施とか、それから防火地域の規制、誘導によって、燃えにくい、倒壊しにくいまちづくり、これと一体で考えているということは、非常に重要だと思います。
 延焼遮断帯の判断は、その時点で得られている知見に基づいて路線ごとに判断をしているといいますが、今後、研究が進めば、当然見直しするということになると思うのですが、いかがでしょうか。

○西倉防災都市づくり担当部長 今後も、木密地域不燃化十年プロジェクトを着実に推進するとともに、日々進められている防災に関する調査や研究の動向を踏まえ、その時点で得られる最新の知見に基づき、適切に対応してまいります。

○大島委員 今のご答弁の中で、やっぱり自動車が想定要素となっていないということや、それから火災旋風のメカニズムが明らかになっていないという中で、延焼遮断帯への影響ということも明らかになっていない、これが明らかになりました。
 都の不燃化十年プロジェクトは、道路が中心ということになっておりますけれども、延焼遮断帯についても、風速十メートルを超える強風下では、飛び火というものによって効果が大きく低減されてしまうということが、これは東京都の火災予防審議会などの委員を務められた専門家によって指摘がされております。地域内の不燃化とか難燃化、こういった問題への支援というものも求められています。
 延焼遮断帯は、多くの住民の立ち退きにつながるため、その効果については、都としても責任を持った調査研究が必要だと思います。
 この陳情については、こうした経過を見ておりますと、今後の経過を見守っていくことが必要だと思いますので、継続審査でお願いします。

○山口委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。
 本件は、継続審査とすることにご異議ありませんか。
   〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○山口委員長 異議なしと認めます。よって、陳情二四第五七号は継続審査といたします。
 以上で陳情の審査を終わります。

○山口委員長 次に、理事者から報告の申し出がありますので、これを聴取いたします。

○飯尾都市整備局長 来る来年二月五日に開催予定の第二百回東京都都市計画審議会に付議を予定しております案件につきましてご説明いたします。
 今回、東京都決定案件が全部で五件ございまして、その内訳は、区部で三件、市町村部で二件でございます。本日は、これらのうち、主な案件といたしまして、港区浜松町二丁目4地区における都市再生特別地区とその関連案件並びに武蔵野市における第五・五・三号武蔵野中央公園につきまして、ご説明申し上げます。
 それでは、引き続き担当部長からご説明いたしますので、よろしくお願いいたします。

○永島景観・プロジェクト担当部長 初めに、付議予定案件ナンバー1及びナンバー2を一括してご説明いたします。
 資料は、資料4、白表紙、提案事項概要三ページから一〇ページまで、資料5、薄茶色表紙、事前説明会資料三ページから一六ページまでです。あわせて、資料6、若草色表紙、都市計画(素案)の提案、浜松町二丁目4地区もご参照ください。
 初めに、ナンバー1、都市再生特別地区(浜松町二丁目4地区)の変更について説明いたします。
 本件は、株式会社世界貿易センタービルディング外三者から、本年十月に提出された都市再生特別措置法に基づく都市計画の提案を踏まえ、都市計画変更を行うものです。
 スクリーンをごらんください。都における特定都市再生緊急整備地域の指定状況です。
 本地区は、特定都市再生緊急整備地域である東京都心・臨海地域内に位置しています。
 地域整備方針では、国際競争力の向上に資する先進的なビジネス支援機能の導入促進や、国際化に対応した浜松町駅周辺の交通結節機能の強化などが掲げられています。
 資料5、事前説明会資料三ページとあわせて、右側のスクリーンをごらんください。
 計画地は、面積約三・二ヘクタールであり、東側はJR浜松町駅に隣接し、北側は、大門通りと地下鉄大江戸線と浅草線の大門駅に隣接しています。
 恐れ入ります左側のスクリーンをごらんください。
 本計画地の東側の地区は、昭和四十二年に特定街区の都市計画が決定され、世界貿易センタービルが建設されました。ビル内にはバスターミナルと都市計画駐車場が整備され、隣接して東京モノレール浜松町駅があるなど、高い交通利便性を有しております。
 一方で、現在は、国際化した羽田空港の玄関口であるにもかかわらず、交通機関の乗りかえ経路が複雑でわかりにくいことや、歩行者広場の不足、周辺道路での歩行者と自動車のふくそうなど、課題を抱えています。
 資料5、事前説明会資料の七ページとあわせて、スクリーンをごらんください。
 事業者からの提案については、計画地全体の再整備を図ることで、JR及びモノレール浜松町駅の改良とあわせた歩行者ネットワークの形成、乗りかえ動線の整備など、交通結節機能を強化するとともに、国際交流拠点の整備、都市防災機能の強化など、当地域の整備方針に沿うものであり、かつ都市再生効果が高いと判断しております。
 具体的な都市再生の貢献ですが、浜松町駅の改良とあわせて、歩行者広場や東西自由通路、JR、モノレール及び地下鉄をつなぐ縦動線であるステーションコアを整備することにより、乗りかえ動線の強化を図ります。さらに、バスターミナルの再整備や新規にタクシープールを整備するなど、浜松町駅周辺の交通結節機能の強化を図ります。
 また、世界貿易センターのネットワークを生かした交流、連携の場である国際会議に対応したコンベンションホールや各種規模のカンファレンス等を整備するとともに、多言語対応の医療施設や子育て支援施設など、外国人滞在者支援機能等を導入します。
 さらに、コージェネレーションシステムや非常用発電機の整備により電力の自立化を図るとともに、帰宅困難者対策として一時待機施設や備蓄倉庫を整備します。
 このほか、地域冷暖房施設の導入や設備の高効率化、大規模な屋上庭園を整備するなど、環境負荷低減に取り組みます。
 引き続き、ナンバー2、浜松町二丁目特定街区の変更について説明いたします。
 資料5、事前説明会資料の一六ページとあわせて、スクリーンをごらんください。
 都市再生特別地区の決定に伴い、新たな土地利用を定めることから、世界貿易センタービルの区域に指定している特定街区を廃止いたします。
 次に、参考として、港区決定の都市計画についてご説明します。
 初めに、地区計画の決定についてです。
 資料5、事前説明会資料の九ページから一一ページとあわせて、スクリーンをごらんください。
 地区計画の区域面積は約三・九ヘクタールであり、交通機関の乗りかえ機能や交通拠点機能の充実、拠点にふさわしい多様な機能の導入などを目標に定めています。
 区域のうち、都市再生特別地区と重なる約三・二ヘクタールについて地区整備計画を定め、地区施設として、広場や歩行者専用通路などを定めております。
 続いて、バスターミナルの変更について説明いたします。
 資料5、事前説明会資料の一三ページとあわせて、スクリーンをごらんください。
 バスターミナルの機能強化と利便性の向上を図るため、区域面積を変更します。
 次に、駐車場の変更について説明いたします。
 資料5、事前説明会資料の一四ページとあわせて、スクリーンをごらんください。
 土地の適正かつ合理的な利用を促進し、利便性の向上を図るため、区域面積等を変更します。
 以上の都市計画の決定とあわせて、約三・二ヘクタールの区域で都市再生特別地区を変更します。
 都市計画の主な内容を説明いたします。
 資料4、提案事項概要の三ページと、資料5、事前説明会資料の五ページ、あわせてスクリーンをごらんください。
 容積率の最高限度を一一二〇%とし、うち一八〇%以上を、国際交流拠点の形成に寄与する交流施設、生活支援施設及び観光情報発信施設などといたします。
 高さの最高限度は、A街区において、高層部Aを二百メートル、低層部Aを五十五メートル、低層部Bを三十五メートル、低層部Cを二十メートルとします。
 また、B街区において、高層部Bを百六十メートル、低層部Cを二十メートルといたします。
 資料5、事前説明会資料の八ページとあわせて、スクリーンをごらんください。完成予想図です。
 以上で説明を終わります。

○町田都市づくり政策部長 続きまして、武蔵野都市計画公園第五・五・三号武蔵野中央公園の計画変更について説明申し上げます。
 お手元の資料4、白色表紙の提案事項概要の二一ページ、資料5、薄茶色表紙の事前説明資料の二七から二八ページとあわせまして、スクリーンをごらんください。
 武蔵野中央公園は、武蔵野市の北部、JRの中央線三鷹駅の北約一・五キロメートルに位置し、市役所や大規模団地の建ち並ぶ市街地にある総合公園で、その面積は約十・一ヘクタールでございます。
 現在は、都立公園として整備され、原っぱの広場を中心とした公園として開園しております。
 武蔵野市都市計画マスタープランでは、自然に触れ、快適に憩える環境を整えるために、市内に点在する多様な自然を活用し、緑と水のネットワークの形成を図ることや、公園緑地が持つ多様な憩いの場としての機能を充実させるため、その整備を進めるとしております。
 また、「二〇二〇年の東京」におきましては、水と緑のネットワーク化を推進することにより、荒川から石神井川、調布保谷線を通じて多摩川へとつながる直径約三十キロメートルの緑のリングを形成するとされているところでございます。
 武蔵野中央公園は、この直径約三十キロメートルの緑のリングの一部をなす公園でございます。また、武蔵野市の中核的な緑として、公園周辺の千川上水やグリーンパーク緑地などとともに、水と緑のネットワークを形成しております。
 さらに、武蔵野市地域防災計画では、武蔵野中央公園及びその周辺地域が避難場所に指定されており、防災上も重要な役割を担うものでございます。
 このようなことから、今回、水と緑のネットワークの向上や防災機能の強化などを図るため、既に計画決定されております区域に隣接する約一・一ヘクタールを都市計画公園として追加する変更を行うものでございます。

○山口委員長 報告は終わりました。
 これより本件に対する質疑を行います。
 発言を願います。

○大島委員 都市再生特別地区の変更、浜松町二丁目の件で最初に質問します。
 今回の計画は、一九七〇年に完成した地上四十階、高さ百五十二メートルの日本で三番目となる超高層ビル、世界貿易センタービル、これが解体されて、A街区に新たに二百メートルという、これまで以上の超高層ビルが二棟と、それから五十五メートルの低層棟のビルが建設されるということです。さらに、現在更地となっているB街区も一体にした都市再生特別地区を指定して、ここにも高さ百六十メートルの超高層ビルが建設されるという計画です。
 A街区には、これまでも特定街区の都市計画決定がされておりまして、基準容積率六〇〇%が七五〇%と緩和されてきました。
 今回は、この特定街区の都市計画を廃止し、新たに都市再生特別地区の都市計画決定を行うというものですが、都市再生特別地区は、青天井の規制緩和が可能とまでいわれるような新たなまちづくり手法で、今回も事業者の提案を認めて、基準容積率六一二%を、都市再生への貢献の評価として五〇八%もの容積緩和を行いまして、容積の最高限度を一一二〇%にまで引き上げています。
 都市再生特別地区は、特定街区などの制度の評価項目に限定せず、より幅広く、多面的に取り上げ、評価する制度と聞いています。
 都市再生特別地区を活用することで、事業者が容積率の緩和を受けやすくなっているのではないか、お聞きします。

○永島景観・プロジェクト担当部長 当地区は、国際化した羽田空港の玄関口でございますが、東京モノレールやJR浜松町駅、地下鉄大門駅などとの乗りかえ動線のわかりにくさや、歩行者広場の不足、周辺での歩行者と自動車の錯綜などの課題を抱えております。
 今回の計画は、特定街区などの主に有効空地を評価するこれまでの手法では実現が難しかったターミナル駅の改善などの交通結節機能の強化を、都市再生特別地区を活用した民間プロジェクトにより実現するものでございます。
 具体的には、浜松町駅の改良とあわせて本区域を一体的に再編整備することで、円滑な歩行者ネットワークの形成を図り、JR、地下鉄、バス、タクシーなどの相互の乗りかえ利便性が大きく向上するとともに、世界貿易センターのネットワークを生かした国際会議の開催など、世界との交流、連携を図る取り組みや、自立分散型の電力の確保、帰宅困難者対策などを行うものでございます。
 さらに、本計画により整備される東西自由通路や歩行者デッキは、隣接街区の接続にも配慮し、今後の新たな開発を誘発するなど、優良なプロジェクトとなっておりまして、容積率につきましては、これらの都市再生の貢献を総合的に評価して定めております。

○大島委員 都市再生特別地区の運用に当たっては、事業者の説明責任の中に、都市再生事業が行われる土地の区域及びその周辺の住民の理解が必要となることから、事業者は提案に先立ち、計画内容等について住民等への十分な説明を行い、理解を得るように努めると書かれています。
 環境影響評価も実施されているようですが、港区長の意見でも、十年に及ぶ工事期間の交通安全の問題とか、防風植栽の生育の担保まで求めている意見が出されています。風環境対策とか廃棄物の保管場所の問題まで、多岐にわたって意見は述べられていました。
 また、区の地区計画では、旧芝離宮恩賜庭園や周辺市街地と調和した魅力ある都市景観の形成を図るとなっておりますが、計画は二百メートルの超高層ビルを二棟も建てるというものです。これは周辺市街地と調和しているとはいえず、圧迫感もあると地元から聞いています。
 都は、特に旧芝離宮恩賜庭園からの景観や圧迫感についてどのように考えているのか、お伺いいたします。

○永島景観・プロジェクト担当部長 都は、文化財庭園等からの眺望を保全するため、景観計画の中で文化財庭園等の景観誘導区域を定め、都市開発諸制度等による大規模建築物などを対象とした事前協議制度を活用し、庭園内に設定した視点場からの眺望に係る検討を含めた景観誘導を行っております。
 今回の計画は、浜離宮恩賜庭園及び旧芝離宮恩賜庭園周辺の景観誘導区域内に位置しており、既に景観形成基準に適合したものとして協議を終了しております。
 具体的には、高層棟を三棟に分棟し、隣棟間隔に配慮した配置とすることで、庭園からの視界の広がりを確保するとともに、都の色彩基準に合致しない現状の建物から、圧迫感を軽減するため、ガラスを主体とした透明感のある外装としております。
 また、庭園から見える範囲における壁面広告物の表示制限などにより、旧芝離宮恩賜庭園からの見え方に配慮することで、周辺のまち並みと調和した景観の創出に寄与する計画となっております。

○大島委員 東京都の景観計画では、当該地域の目標について、庭園からの眺望景観を保全し、歴史的、文化的景観を次世代に継承するとしております。
 景観形成基準として、建物の配置については、隣地間隔や隣棟間隔を十分に確保し、庭園からの眺望の解放感を阻害しないようにするとし、高さについては、庭園内部の主要な眺望点からの高さをシミュレーションして、庭園からの眺望を阻害する高さ、規模とならないように配慮するとしています。
 今でさえ、百五十二メートルのあの超高層ビルは、庭園の眺望に著しい圧迫感を与えておりますが、今回の計画は、これをさらに二百メートルにし、横にも広げるので、景観形成基準がうたう庭園からの眺望あるいは眺望の解放感を著しく阻害するものとなっています。
 景観形成基準自体が、配慮するというように極めて緩やかなものになっておりまして、抜け穴だらけの不十分なものですが、それでも、この基準に合致しているとはおよそいえないものです。
 安易に民間業者のいいなりに容積基準を緩和して、都が守るべき歴史的、文化的景観を損ない、大きな禍根を残すということは、大変重大だと思います。
 世界貿易センタービルは、建物自体に老朽化などの問題は見られないというのに解体されるんです。建設されてから四十年ほどでこうした超高層ビルが解体されるとなれば、今、東京じゅうにある超高層ビルの解体の瓦れきだけでも相当な量になります。
 また、特定都市再生緊急整備地域においては、固定資産税の軽減など税制上の特例措置が行われ、アジアヘッドクオーター特区エリアと重なるということで、さらに法人税、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税などの税負担の軽減も行われ、至れり尽くせりという状況です。
 今回の都市再生への貢献の中には、交通結節機能の強化として、JR、モノレール駅改良とあわせた歩行者広場の整備や、JR、モノレールと地下鉄を結ぶ縦動線の整備など、駅利用者にとって利便性の高いものも盛り込まれていますが、こうした改良は交通事業者が行うということも可能ですし、災害時における帰宅困難者の支援というのもありますが、これだけのボリュームあるビルを建てるということこそ、帰宅困難者を発生させる原因にもなります。
 事業者には数々の優遇策を与え、地域住民には環境悪化となる、こうした大型開発のための都市計画決定には反対です。
 次に、武蔵小山駅東地区の地区計画についてお聞きいたします。
 武蔵小山駅前のB地区については、再開発等促進区として組合施行の再開発を行うということです。
 この地区の土地所有者と借地権者は何人いるのか伺います。
 また、この地域は、小規模な飲食店などが集積し、独特のにぎわいを醸し出している地域です。私も調査に行ってまいりましたが、木造密集地域で、木造の飲食店などでは火災保険にも入れないということでした。地震や火災に対して対策を強化しなければならないということを強く感じました。
 しかし、借家で営業している方たちからは、再開発ビルの中では商売を続けることが困難と考えているようで、この不況の中、商売を続けるか店を畳むか思案しているとか、新しい場所で商売を始めてもお客がついてこないので困るなどと、不安の声も大きく聞かれました。
 借家人は何人ぐらいいるのか、お伺いいたします。

○西倉防災都市づくり担当部長 武蔵小山駅東地区につきましては、東京のしゃれた街並みづくり推進条例に基づきまして、平成十六年に地元発意を受けてまち並み再生方針を定め、この実現に向けてまちづくりに取り組んでいるものでございます。
 今般、B地区におきまして、この方針を踏まえました地区住民の合意が整ったことから、地区整備計画を定め、これを実現するため、組合施行による再開発事業を進めているものでございます。
 本地区の土地所有者などの状況につきましては、再開発準備組合によりますと、本地区の土地所有者は二人、借地権者は八十六名でございます。
 また、本事業を進めていく上で、地権者である家主が対応することとなります借家人につきましては、営業されている借家人が百三十人、居住されている借家人は五十四人と聞いてございます。

○大島委員 準備組合から本組合にということで、整ったところから実施していくということなんですが、実際に私も行ってみて本当に驚いてしまうのですけれども、借家人の方が、小さな飲食店とか飲み屋さん、スナックとかバーとか、いっぱいあるんです。今聞いたら、百三十人の方が営業していると。また、居住されている方が五十四人いるということで、合わせますと百八十四人の方が、実際にこの再開発計画の中で、自分の行き場を失ってしまうということもあるということが予測されます。
 B地区というのは、東洋一とまでいわれたアーケードのあるパルム商店街に接した駅前の再開発計画です。このアーケードに面して百四十二メートル、三十九階建ての超高層マンションが建設されるということで、客の流れが変わってしまうということや、小規模な飲食店街では、客層も変わって商売に影響が出るという心配の声もあります。
 八月に事業者の説明会があったそうですが、そこでも、駅前に超高層ビルを四棟並べ、三階までを商業スペースにしたら、パルム商店街アーケードはどうなるのか。また、D地区、もう既に終わっているところですが、D地区に十九階の再開発ビルも完成していて、さらにB地区に三十九階建てのマンションが建設されるということで、風害が一層ひどくなるという心配の声もあります。こうした問題についての対応はどのように考えているのか。
 また、区は、武蔵小山駅周辺地域街並み誘導指針というものをつくっておりまして、その中で、複数の高層建築物群によって拠点性を象徴するとともに、品川区の西の玄関口にふさわしい新たなスカイラインを描くとして、航空法による建物の高さの制限が大体百四十五メートルあるということですが、それいっぱいの百四十メートル級のマンションが、少なくとも、今後も含めてですけれども、四棟は建つということで、地元ではこうした開発に対して反対の声も大きくなっていると聞きました。
 地域住民や商店街などの要望などはどのように反映されているのか、お伺いいたします。

○西倉防災都市づくり担当部長 本再開発事業では、隣接する武蔵小山パルム商店街に面して、一階部分に店舗を配置し、連続するにぎわいを形成するよう計画しております。また、他の商店街に通ずる広場や通路を設け、回遊性を高める計画としております。
 本事業におきましては、再開発準備組合が自主的に風環境について予測を行っておりまして、その結果、風環境評価基準における一般の低中層市街地で見られる風速相当におさまることが確認されております。
 本事業は、地元発意によるまち並み再生方針に沿って進められているものでございまして、再開発の具体的な計画につきましても、再開発準備組合は、地元のまちづくり協議会や商店街関係者などに対しまして適切に説明を行っていると聞いております。

○大島委員 二〇〇七年の十一月と十二月に品川区が行った、武蔵小山駅周辺の住環境やまちづくりに対する近隣住民の意識を把握するということを目的にして、住民アンケートというのを行いました。
 その中で、将来希望するまちのイメージの最上位というのは、人々の触れ合いを大切にする庶民的なまちというのが四四・〇%で、最下位は、洗練された都会的なまちというのが五・六%でした。庶民的なまちという希望が多い一方、都会的なまちという希望は少なくて、今のよさを残したいという意識がうかがえます。超高層マンションの建ち並ぶまちを望んでいるということではありません。
 借家人を追い出し、環境悪化にもつながり、住民合意も不十分なこうした開発には反対であることを述べて、質問を終わります。

○山口委員長 ほかに発言がなければ、お諮りいたします。
 本件に対する質疑はこれをもって終了いたしたいと思いますが、これにご異議ありませんか。
   〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕

○山口委員長 異議なしと認め、報告事項に対する質疑は終了いたしました。
 以上で都市整備局関係を終わります。
 これをもちまして本日の委員会を閉会いたします。
   午後一時四十八分散会

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